A propos de la “Valeur locative”

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est calculée à partir de la “valeur locative cadastrale du bien” à laquelle est ensuite appliqué un taux d’imposition voté par les collectivités locales, les communes essentiellement.

Pour les propriétés bâties

La “valeur locative cadastrale” représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. On retire ensuite 50% de charges fictives de ce montant, pour retenir le loyer net de charges. Et c’est sur cette valeur locative théorique, qu’on applique un pourcentage d’imposition, voté par les collectivités locales : les communes essentiellement.

Or les valeurs locatives ont été déterminées en 1970 par l’administration fiscale avec l’aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres (catégorie de l’immeuble, surface, éléments de confort…) et n’ont pas été réformées depuis, bien qu’un rapport de la direction générale des finances publiques rendu en 2017 a révélé des écarts très importants entre les valeurs appliquées et les valeurs réelles.

C’est pourquoi ces valeurs locatives cadastrales devraient faire l’objet d’une révision générale, d’autant que la mise à jour triennale initialement prévue n’a pas été effectuée. La réforme de ces valeurs est un sujet très délicat, car pour compenser les valeurs locatives devenues inadaptées car trop faibles, les collectivités locales ont progressivement augmenté le taux d’imposition qui s’y applique. La réforme globale de ces valeurs locatives risque donc d’entraîner une explosion de la taxe foncière.

Cette réforme des valeurs locatives a commencé en 2017 pour les locaux professionnels dont la valeur locative a été revue et corrigée. Ces locaux ont été classés en 39 catégories (magasins, bureaux, hôtel, locaux occupés par des professions libérales…). Un tarif au M2 a été fixé en fonction des loyers de marché constatés dans le même secteur géographique. La nouvelle valeur locative est donc égale à la surface pondérée du local multipliée par ce tarif au M2. Le montant de la taxe à régler pour locaux professionnels depuis 2017 a donc pu  varier considérablement par rapport aux années précédentes, à la hausse ou à la baisse. C’est pour éviter des variations trop brutales pour les propriétaires comme pour les impôts qu’un système de lissage progressif sur 10 ans a été mis en place pour étaler la hausse ou la baisse du montant de la taxe.

Pour les logements, il y a chaque année des revalorisations ponctuelles des bases locatives (environ 140.000 logements sont concernés chaque année depuis 2016), afin de prendre en compte les changements survenus. En 2019, ont été principalement constatées des revalorisations dans le département de l’Isère.

Pour éviter ces disparités qui paraissent inéquitables, une réforme générale devrait être engagée. Elle est inscrite dans le projet de loi de fiances pour 2020. Dans l’état actuel du texte, cette réforme devrait s’étaler sur trois ans à partir de 2023 pour aboutir à l’actualisation des valeurs locatives des logements en 2026. L’actualisation serait ensuite effectuée chaque année

Pour l’instant, les valeurs locatives des logements sont uniquement majorées, chaque année, à l’aide d’un coefficient forfaitaire. Et pour l’année 2019, le coefficient de revalorisation est de 1,022 %.

Pour les logements neufs, la valeur locative est établie d’après la déclaration spéciale que vous devez établir dans les 90 jours de l’achèvement de la construction. La valeur locative est par ailleurs actualisée à chaque changement de consistance du bien.

Si vous agrandissez ou surélevez votre maison, que vous construisez un garage, une véranda, une terrasse ou un bûcher … ou que vous faites construire une piscine, ou bien si vous changez l’affectation des locaux, par exemple en transformant votre grenier en habitation, vous devez établir de nouveau une déclaration au fisc dans les 90 jours pour lui permettre de recalculer la valeur locative de votre bien

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